Bei der Finanzierung der selbstgenutzten Immobilie ist es ratsam, für das Baudarlehen mehrere Angebote einzuholen. Wer sich alleine auf die Konditionen der Hausbank verlässt, zahlt am Ende zuweilen mehrere tausend Euro zu viel an Zinsen. Zwar unterscheiden sich die Konditionen der einzelnen Baudarlehen auf den ersten Blick nur minimal – was macht es schon für einen Unterschied, ob nun ein Darlehen 3,04 Prozent oder 3,18 Prozent an Zinsen kostet?
Die Dezimalstelle macht’s
Wer glaubt, dass es beim Vergleich von Baudarlehen auf die Stellen hinter dem Komma nicht so sehr ankommt, täuscht sich gewaltig. Denn: Die hohen Kreditsummen und die jahrelangen Zinsbindungsfristen entfalten eine immense Hebelwirkung und machen aus einem Zehntelprozent ganz schnell etliche Tausender. Ganz konkret wirkt sich ein um nur 0,15 Prozentpunkte höherer Zins bei 250.000 Euro Darlehenssumme und 15 Jahren Zinsbindung mit Mehrkosten aus, die über 6.000 Euro liegen. Angesichts solcher Summen gibt es kaum eine lukrativere Tätigkeit, als beim Vergleichen der Konditionen fürs Baudarlehen ein paar Stunden in die akribische Prüfung der Angebote zu investieren.
So vergleichst du richtig
Der erste Schritt zu vergleichbaren Angeboten besteht darin, den einzelnen Kreditinstituten identische Vorgaben zu machen. Nur so kann gewährleistet werden, dass am Ende nicht Äpfel mit Birnen verglichen werden müssen. Dabei stehen vor allem die folgenden Kriterien im Mittelpunkt:
- Einkommenssituation. Wer allen Banken dieselben Angaben zum Einkommen zur Verfügung stellt, kann sicher sein, dass am Ende bei den Angeboten zum Baudarlehen keine bonitätsbedingten Konditionenunterschiede zu erwarten sind.
- Eigenkapital. Auch die zum Einsatz kommenden Eigenmittel müssen allen Anbietern in gleichem Umfang gemeldet werden. Damit wird gewährleistet, dass das Verhältnis von Kreditsumme, Eigenkapital und Kaufpreis ebenfalls bei allen Offerten gleich bleibt.
- Immobilien-Kaufpreis. Ebenso wichtig ist natürlich, dass zum Kaufpreis der Immobilie allen Anbietern dieselben Daten vorliegen. Dies betrifft nicht nur den reinen Kaufpreis, sondern auch die dazugehörigen Nebenkosten in Form von Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühr und eventuell anfallender Gebühren für einen Immobilienmakler. Beim Erwerb eines älteren Hauses sollte zu diesem Zeitpunkt klar sein, wie teuer die notwendigen Renovierungsmaßnahmen werden – und auch dies sollte in identischer Form in die Finanzierungsanfrage einfließen.
- Zinsbindung des Baudarlehens. Je nach Dauer der Zinsbindungsfrist sind die Zinsen für Baudarlehen unterschiedlich hoch. Meist sind kurzlaufende Darlehen zinsgünstiger als Darlehen mit langer Bindungsfrist. Doch dafür bieten Langfrist-Kredite über viele Jahre hinweg eine sichere Kalkulationsgrundlage und schützen den Kreditnehmer vor einem Anstieg der Marktzinsen. Manche Finanzierer versuchen ihre Angebote optisch aufzuhübschen, indem sie eine relativ kurze Zinsbindungsfrist wählen. Das Gegenmittel hierzu ist von Beginn an die Vorgabe einer einheitlichen Zinsbindung. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist es sinnvoll, dabei auf Nummer sicher zu gehen und Angebot mit 10- oder 15-jähriger Zinsbindung anzufordern.
- Sondertilgungsoptionen. Standardmäßig sind bei Baudarlehen während der Zinsbindungsfrist keine außerplanmäßigen Extratilgungen vorgesehen. Wer sich diese Option offenhalten will, muss mit der Bank eine vertragliche Sondertilgungsklausel vereinbaren. Dabei gilt: Je mehr extra getilgt werden soll, umso eher verlangt die Bank einen gewissen Zinsaufschlag für die zusätzliche Flexibitlität. Damit die Angebote am Ende objektiv vergleichbar sind, sollten Finanzierungsinteressenten schon im Vorfeld überlegen, wie hoch das jährliche Sondertilgungskontingent sein sollte, und diesen Betrag dann den einzelnen Anbietern als Maßgabe unterbreiten.
Das beste Angebot finden
Zwar verlangt die sorgfältige Vorbereitung der Finanzierungsanfrage einen gewissen Aufwand. Doch dieser lohnt sich allemal, denn mit einer klaren Ansage an alle in Frage kommenden Finanzierer lassen sich die Angebote hinterher schneller und vor allem pannenfreier vergleichen.
Wer sich nicht den Aufwand machen möchte, verschiedene Kreditinstitute separat anzufragen und individuelle Gespräche zu führen, kann auch auf die Dienstleistung von Baufinanzierungsspezialisten, wie z.B. Interhyp, zurückgreifen. Diese Unternehmen vergleichen die Konditionen von bis zu 300 Banken und finden so die attraktivsten Finanzierungen für den Kunden.
