Seit dem Bestehen der Bundesrepublik Deutschland gab es keine Phase, in der die Baugeldzinsen über einen so langen Zeitraum auf so niedrigem Niveau verharrten wie es seit rund drei Jahren der Fall ist. Dass Baufinanzierungen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren für weniger als drei Prozent Zinsen abgeschlossen werden können, wäre vor einigen Jahren noch als Utopie belächelt worden. Mittlerweile halten sich die Niedrigzinsen schon so lange, dass sich viele Verbraucher fragen: Wie lange geht das noch so weiter?
Beim Finanzierungsvermittler Interhyp gehen die Analysten davon aus, dass die Marktzinsen kaum steigen dürften. Mit Blick auf die Krisenländer im Süden Europas geht Interhyp-Gründer Robert Haselsteiner in seinem Zinskommentar für März 2013 davon aus, dass sich die internationalen Investoren trotz niedriger Zinsen auch weiterhin um deutsche Staatsanleihen reißen werden, und meint: „Die Kapitalmarktzinsen in Deutschland werden ganz tief bleiben, da weiterhin der deutsche Staatskredit als Bollwerk der Stabilität gesehen wird.“ Auch die Landesbank Berlin geht in ihrer aktuellen Zinsprognosen bei den zehnjährigen Zisnen von einem Anstieg von lediglich 0,4 Prozentpunkten bis zum Jahresende aus und schreibt in ihrem Ausblick: „Die Zinsen dürften auch weiterhin ungewöhnlich tief liegen.“
Beste Voraussetzungen also, um bei den Baugeldzinsen auf Schnäppchenjagd zu gehen. Dabei gilt wie auch in Zeiten hoher Zinsen: Sorgfältiges Vergleichen kann viele tausend Euro an Zinskosten einsparen, weil aufgrund der langjährigen Zinsbindung und der hohen Kreditsumme schon ein Zehntelprozent Zinsvorteil Erparnisse in vierstelliger Höhe bringen kann. Darüber hinaus bringt das historische Tief bei den Baugeldzinsen einige Besonderheiten mit sich, die Finanzierungskunden je nach persönlicher Situation nutzen sollten.
Bei Neufinanzierung lieber schnell tilgen als Kreditrahmen erhöhen
Niedrige Baugeldzinsen können beim Hauskauf oder Neubau dazu verleiten, das Investitionsbudget und damit auch das Limit beim Kredit höher anzusetzen als ursprünglich vorgesehen. Damit ist allerdings ein beträchtliches Risiko verbunden. Wenn nämlich nach dem Auslaufen der Zinsbindung die Marktzinsen höher liegen als heute, steigen nachträglich die Finanzierungskosten. Und: Weil bei niedrigen Zinsen der Tilgungsanteil innerhalb des Darlehens nur langsam ansteigt, dauert bei geringer anfänglicher Tilgung die Rückzahlung sehr lange.
Ratsam ist es daher, lieber den umgekehrten Weg zu gehen und eine höhere Tilgung einzuplanen. Galt in Hochzinsphasen eine anfängliche Tilgung von einem Prozent pro Jahr als Standard, sollten bei den derzeitigen Zinsen besser zwei oder drei Prozent jährliche Anfangstilgung eingeplant werden.
Anschlussfinanzierung: Mini-Baugeldzinsen zünden den Tilgungs-Turbo
Bei der Anschlussfinanzierung bietet das niedrige Zinsniveu eine exzellente Gelegenheit, um die Rückzahlung drastisch zu beschleunigen. Dies geschieht am einfachsten, indem die bisherige Rate weitergeführt und die Tilgung entsprechend erhöht wird. Beispiel: Wenn ein auslaufendes Darlehen unsprünglich 6,5 Prozent Zins kostete und nun für 3,0 Prozent weitergeführt werden kann, lässt sich die Tilgung innerhalb der Rate um jährlich 3,5 Prozent erhöhen – das kann die Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung im günstigsten Fall um mehrere Jahre verkürzen.
Ausstieg aus laufenden Darlehen meist ungünstiger als Forwarddarlehen
Wenn sich das Baudarlehen noch in der Zinsbindung befindet, stehen Kreditnehmer vor der Frage, ob ein Ausstieg machbar und sinnvoll ist. Dabei ist jedoch zu bedenken, dass die Bank nicht verpflichtet ist, eine vorzeitige Kündigung anzunehmen – und wenn sie dies tut, darf sie für die entgangenen Zinsen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese ist meist so hoch, dass die niedrigeren Zinsen bei der Kreditweiterführung durch die Entschädigung aufgefressen werden.
Läuft die Zinsbindung in weniger als drei Jahren aus, können sich Kreditnehmer mit einem so genannten Forward-Darlehen die aktuellen Niedrigzinsen für die spätere Anschlussfinanzierung heute schon sichern. Dabei wird der Kreditvertrag im voraus abgeschlossen, wobei die Bank einen Zinsaufschlag verlangt, der mit zunehmender Vorlaufzeit ansteigt. Interessant sind Forward-Darlehen für diejenigen, die bis zum Fälligwerden der Anschlussfinanzierung mit steigenden Baugeldzinsen rechnen.
