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Anschlussfinanzierung: Gut geplant wird viel gewonnen

Wenn beim Baudarlehen nach einigen Jahren die Zinsbindungsfrist ausläuft, wird die so genannte Anschlussfinanzierung fällig. Kreditnehmer haben dabei die Wahl, ob sie das Darlehen bei der bisher finanzierenden Bank weiterführen oder ob sie eine neue Bank als Finanzierungspartner ins Boot holen.

Die Anschlussfinanzierung ist ein wichtiger Meilenstein für Kreditnehmer, denn hier haben sie erstmals das Recht, ganz regulär aus dem Darlehensvertrag aussteigen zu können. Während der Zinsbindung ist dies nämlich nur möglich, wenn die damit finanzierte Immobilie verkauft wird – und dann sind in aller Regel einige tausend Euro als Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen.

Der wichtigste Erfolgsfaktor für die günstige Anschlussfinanzierung liegt im frühzeitigen und gut geplanten Handeln. Wer frühzeitig den Bankenmarkt nach attraktiven Angeboten sondiert, kann die einzelnen Offerten gründlich und in aller Ruhe prüfen. Das funktioniert jedoch nicht, indem zunächst einmal das Verlängerungsangebot der finanzierenden Bank abgewartet wird – denn dieses wird dem Kunden oftmals erst kurz vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zugestellt.

Deshalb gilt es auf eigene Faust aktiv werden. Drei Monate vor dem Auslaufen der Zinsbindung sollten Darlehensnehmer damit beginnen, für die Anschlussfinanzierung Angebote sowohl von Ihrer Hausbank wie auch von anderen Geldinstituten einzuholen.

Dabei sollten Kreditnehmer darauf achten, dass sie den einzelnen Banken dieselben Rahmenbedingungen vorgeben:

  • Bei allen Anfragen sollte sowohl derselbe Immobilienwert – das kann beispielsweise der einstige Kaufpreis sein – wie auch die Höhe der abzulösenden Restschuld angegeben werden.
  • Alle Banken sollten bei der Zinsbindung für die Anschlussfinanzierung dieselben Vorgaben erhalten. Steht diese noch nicht fest, können auch Angebote für die Standard-Laufzeiten von fünf, zehn und fünfzehn Jahren eingeholt werden.
  • Auch die Tilgungsrate sollte identisch vorgegeben werden. Alternativ dazu können die Anbieter auch aufgefordert werden, ihr Modell für die Anschlussfinanzierung so aufzustellen, dass sie mit der bisherigen Monatsrate weiterläuft.
  • Wenn Sondertilgungsoptionen in den Vertrag eingebaut werden sollen, müssen dies die anbietenden Kreditinstitute ebenfalls gleich zu Beginn darüber informiert werden. Damit lässt sich ein „Nachbessern“ der Konditionen zu Ungunsten des Kreditkunden verhindern.

Wenn die bisher finanzierende Bank nicht mit den Konditionen der Wettbewerber mithalten kann, ist es meist ratsam, das Darlehen bei der Bank mit den günstigsten Konditionen weiterzuführen. Gut zu wissen: Der Wechsel der finanzierenden Bank ist bei der Anschlussfinanzierung eine recht einfache Angelegenheit, die mit wenigen Formularen erledigt ist und überschaubare Kosten verursacht.

Dreh- und Angelpunkt ist dabei die Erteilung einer Vollmacht an die neu finanzierende Bank, damit diese das Darlehen mitsamt den Sicherheiten ablösen kann. Mit dem Inkrafttreten des Kredites zahlt die neue Bank den Darlehensbetrag auf das bisherige Kreditkonto ein und löst damit die Schulden ab. Im Gegenzug bekommt sie von der „alten“ Bank die als Kreditsicherheit dienenden Grundschulden übertragen.

Dabei ist es vor allem aus Kostengründen empfehlenswert, die bestehenden Grundschulden nicht zu löschen und neue einzutragen. Damit wäre nämlich eine ziemlich üppige Notar- und Grundbuchgebühr verbunden ist. Weitaus kostenkünstiger ist die so genannte Abtretung. Dabei bleibt die Grundschuld bestehen und erhält im Grundbuch nur den Vermerk, dass sie an die weiterfinanzierende Bank abgetreten ist. Beim Notar müssen Kreditnehmer dafür in aller Regel nicht erscheinen.

Die Kosten für die Grundschuldabtretung werden in Abhängigkeit von der Summe der abzutretenden Grundschulden errechnet. So betragen bei einer Grundschuld über 200.000 Euro die Notar- und Grundbuchgebühren insgesamt rund 285 Euro. Im Vergleich zu den oft mehreren tausend Euro, die sich durch den Bankwechsel an Zinskosten einsparen lassen, ist dies nicht selten ein unschlagbares Schnäppchen.