Wenn Ehepaare Vermietungseinkünfte erzielen, gehört das Mietobjekt oft beiden als Miteigentümer und sie bilden eine Grundstücksgemeinschaft.
Stehen irgendwann Renovierungsmaßnahmen des Objekts an, solltest du sehr genau darauf achten, wer nach außen z. B. gegenüber den Handwerkern als Vertragspartner auftritt und an wen die Rechnungen adressiert sind.
Der Bundesfinanzhof hat sich mit einem Fall befasst, in dem eine aus einem Ehepaar bestehende Grundstücksgemeinschaft ihr Wohn- und Geschäftshaus umfangreich renovieren ließ (Bundesfinanzhof, Urteil v. 23. 9. 2009 – XI R 14/08). Sie nutzten einen Teil des Hauses selbst, vermieteten aber auch Wohnungen und Gewerbeeinheiten.
Dazu muss man wissen: Wer ein Objekt umsatzsteuerpflichtig vermietet, also an einen Unternehmer vermietet, kann zur Umsatzsteuerpflicht optieren und aus seinen Eingangs-Rechnungen einen Vorsteuerabzug beanspruchen.
Der Vorsteuerabzug aus Rechnungen für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen eines Wohn- und Geschäftshauses ist allerdings nicht möglich, wenn bei einer Grundstücksgemeinschaft nach außen nur einer der Gemeinschafter als Vertragspartner bzw. Leistungsempfänger auftritt, ohne offen zu legen, dass er auch im Namen des anderen Gemeinschafters handelt, und wenn die Rechnungen nur an ihn adressiert sind.
Du solltest also unbedingt darauf achten, dass deine Bestellungen und Aufträge immer im Namen der Gemeinschaft erfolgen und dass Rechnungen an die Gemeinschaft adressiert sind.
